Главная - Информация - Как определить начальную максимальную цену при оренде помещения

Как определить начальную максимальную цену при оренде помещения


как определить начальную максимальную цену при оренде помещения

НМЦК при проведении закупки услуг аренды помещения приведен в активной ссылке в конце ответа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества

Особенности проведения процедуры по Закону № 44-ФЗ

Если учреждение применяет порядок, установленный Законом о контрактной системе, то при заключении договора аренды возможны следующие варианты:

  • проведение конкурентной процедуры ( открытый конкурс, электронный аукцион, запрос котировок);
  • закупка у единственного поставщика.

Выбор способа закупки, в первую очередь, зависит от объекта аренды.

По общему правилу выбирать арендодателя заказчик должен путем проведения конкурентной закупки – открытого конкурса, электронного аукциона или запроса котировок.

  • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
  • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
  • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап.

Вместе с тем, такое обоснование должно быть выполнено при формировании плана-графика закупок. Это следует из части 3 статьи 18 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ.

Далее рассмотрим основные моменты, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды.

Максим Чемерисов, директор департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России

2.Рекомендация: Как для целей проведения закупки товаров (работ, услуг) определить начальную (максимальную) цену контракта

Для определения начальной (максимальной) цены контракта законодательство предусматривает следующие методы:

  • метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка);
  • нормативный;
  • тарифный;
  • проектно-сметный;
  • затратный.

Данный перечень приведен в части 1 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г.

  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно.

 цены в контрактах, которые контрагент закрыл без неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;

 цены в рекламе, каталогах и в других публичных офертах;

 котировки на российских и иностранных биржах;

 котировки на электронных площадках;

 цены из государственной статистической отчетности;

 цены из официальных источников информации государственных и муниципальных органов, иностранных государств, международных организаций, общедоступных изданий;

 рыночную стоимость объектов оценки, которую определяют по правилам законов, регулирующих оценочную деятельность в России, или законодательства иностранных государств;

 данные информационно-ценовых агентств, которые изучают рынок, в том числе по инициативе заказчика;

 отчеты, которые готовят для уполномоченного органа, уполномоченного учреждения.

При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование.
    Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

    Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Такие индексы публикуют на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru.

Коэффициент для пересчета неоднородной цены определяют по формуле:

Коэффициент пересчета = 100 + Сумма ИПЦ – 100 : 100 Сумма ИПЦ – 100 = ИПЦ первый месяц – 100 + ИПЦ второй месяц – 100 + … + ИПЦ последний месяц – 100

где:

– коэффициент для пересчета цен прошлых периодов к текущему уровню;

tф – срок формирования ценовой информации, которую используют для расчета;

t – месяц, в котором рассчитывают НМЦК;

– индекс потребительских цен на месяц из интервала от tф до t в процентах к предыдущему.

Пример: о пересчете цен прошлых периодов

Учреждение закупает картофель на март 2016 года. Чтобы обосновать НМЦК, заказчик взял цены из реестра контрактов:

 контракт от 1 декабря 2015 года – цена 32 руб.

Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

– исторический период постройки памятника;

– историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

К <п – интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п.

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

  • Как назначается?
  • Какие виды бывают?
  • Факторы, влияющие на оплату аренды
  • Минимальная и максимальная стоимости
  • Методика расчета
  • Пример
  • Индексация

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК).

  • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
  1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
  2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
  3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9. Кз = коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания). Установлен решением Совета депутатов N от 2. Кт = коэффициент типа строения: — производственное, складское (отапливаемое) — 0,5; — производственное, складское (неотапливаемое) — 0,3; 3.

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений.

Важноimportant
То есть цены однородны.

Заказчику необходимо четыре поста охраны. Он рассчитал НМЦК контракта:

НМЦК = 4 × ((68 400 руб. + 75 000 руб. + 80 000 руб.) : 3) = 297 868 руб.

Совет: чтобы рассчитать НМЦК методом анализа рынка, воспользуйтесь примером из приложения № 3 к Методическим рекомендациям.

Чтобы быстро посчитать НМЦК, укажите цены за единицу товара, работы или услуги и необходимое количество во встроенном расчетчике:

Ситуация: как взаимосвязаны расчет начальной цены контракта и нормативные затраты

Цена единицы планируемых к закупке товаров, работ, услуг не должна превышать предельную цену, утвержденную в нормативных затратах. Допустим, при расчете цена оказалась ниже нормативной, тогда закупку проводите по расчетной цене.


Обратная ситуация – цена выше нормативной, в этом случае закупку объявляйте по цене, сниженной до нормативной.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1.

Заказчик вправе получить ценовую информацию от компаний из других регионов, в том числе разместить в ЕИС запрос цен и использовать общедоступные источники.

Ситуация: нужно ли разместить в ЕИС коммерческие предложения, которые заказчик получил от потенциальных участников закупки

Нет, не нужно. Заказчик размещает в ЕИС обоснование НМЦК. При этом указывать наименования компаний, которые представили цены, не надо. Оригиналы ценовых предложений, скриншоты экрана храните с другими документами о закупке.

Ситуация: вправе ли заказчик использовать для расчета НМЦК коммерческое предложение, которое получил по электронной почте в виде отсканированной копии

Законодатель не урегулировал данный вопрос.
Поэтому советуем исходить из смысла пункта 3.13 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 2 октября 2013 г. № 567.

Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией.
Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *