Главная - Статьи - Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее


взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ. 36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги.

А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза.

Вниманиеattention
К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее


При наибольшем первоначальном взносе, сумма заемных средств меньше, процентная ставка снижается.

  • Следующим важным фактором является период выплаты кредита. При наибольшем сроке, сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Сама квартира также влияет на потенциал получения выгоды, при соблюдении данных условий взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду легче:

  1. Квартира не должна быть большой, лучше сдаются однокомнатные и квартиры, двушки или студии.
  2. Очень важно расположение жилья, близость к станциям метрополитена или остановкам наземных видов транспорта.
    Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.
  3. Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.
  4. Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения.

Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.

Косметический ремонт, мебель

По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.

После покупки квартиры – в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.

Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей.


В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

Т.е.

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

Выгодно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Важноimportant
Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу.

Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие.

Если купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

И хотя стоимость жилья будет примерно ниже на 30%, нежели в готовом доме, но на платежах от съемщиков за это время можно было заработать около миллиона рублей.

Идеальным вариантом купить квартиру в ипотеку для аренды является новостройка с готовой отделкой. Такое приобретение позволяет сэкономить на ремонте до 10%, считает наш редактор, Мария Юрьевна. Нейтральный стиль отделки от подрядчика является отличным вариантом для квартиросъемщиков.

При покупке жилья у предыдущих собственников, ремонтировать его придется в любом случае.

Редко встречается квартира после жильцов в идеальном состоянии, обычно на продажу выставляются помещения, где ремонт не делался несколько лет.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.

В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет.

Инфоinfo
Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.

Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%.


Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс.
руб. за 15 лет.

Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев.

Можно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.

Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет.

Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.

Пример второй.

В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м.

Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.

Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет.

Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия.

Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.

К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью.

Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.

Пример первый.

В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000.

Ремонт и техника обошлись в 300 000. По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос.

Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000.

Как взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачи Аренда Доход (год) Коммуналка Ипотека Страховка Ремонт Расход 1-2 года 25000 300000 60000 264000 10000 нет 34000 3-4 год 27000 324000 70000 264000 10000 нет 20000 5-6 год 30000 360000 80000 264000 10000 30000 24000 7-8 год 32000 384000 90000 264000 10000 нет 20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали.

Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам.

Реально ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита.

Что если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

  • длительный срок;
  • посуточно.

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *